適正な査定価格を知ることで売買交渉の指針となる

不動産売買において、適正な査定価格を把握することは、査定価格は売買交渉の際の目安となるため非常に重要です。査定価格が適正であれば、売主・買主双方が現実的な価格感覚を持つことができます。売主は過剰な期待値を持たず、買主も高すぎる価格を支払うリスクを回避できます。つまり、適正な査定価格があることで売買交渉がスムーズに進められるのです。

一方、査定価格が適正でない場合、以下のようなリスクが生じます。

• 売主が高すぎる価格に固執し、交渉が難航する
• 買主が安すぎる価格を提示し、売買が成立しない

このように、適正な査定価格を知ることは、売買交渉を円滑に進める上で極めて重要な指針となります。売却活動の中で、適宜価格の見直しを行うことが重要です。

茅ヶ崎で不動産売買が必要な際は、藤沢市・茅ヶ崎市不動産売却相談窓口にお任せください。茅ヶ崎を含む湘南エリアで30年以上生活してきたため、相場はもちろん、地域性を踏まえた適正価格での不動産査定が可能です。

簡易査定（机上査定）

簡易査定（机上査定）とは、不動産の現地確認を行わずに物件の概要情報のみから査定士が概算の査定価格を算出する方法です。

• 類似物件の過去の成約価格
• 現在販売中の類似物件の販売価格
• 路線価や固定資産税評価額などの公的な価格
• 景気の動向

机上査定のメリットは、現地訪問の手間がかからず手軽に査定価格を知ることができる点です。一方で、物件の個別事情を反映できないため正確性に欠ける側面があります。机上査定は物件の大まかな価格感を掴む程度の目的にとどめ、実際の売却に際しては訪問査定を活用することが賢明です。

訪問査定（実地調査）

訪問査定とは、査定士が実際に物件の現地に赴き、立地条件や建物の状態を直接確認する査定方法です。訪問査定は以下のようなメリットがあります。

• 立地条件の詳細を把握できる：最寄り駅や主要道路からの距離、周辺環境（商業施設、公園、嫌悪施設など）
• 建物の現状を正確に把握できる：間取り・日当たり・眺望など、設備の老朽化や汚損の状況、リフォームの有無と内容

訪問査定では、机上査定では把握しきれない細かな情報を確認できるため、より正確な査定価格を算出することができます。ただし時間を要するため、早めに検討するのがよいでしょう。

藤沢市・茅ヶ崎市不動産売却相談窓口では、簡易査定・訪問査定どちらにも対応しています。茅ヶ崎エリアで不動産売買を検討している方は、お気軽にお問い合わせください。

立地条件

中古物件の不動産査定において、立地条件は最も重要な要素の一つです。

• 良好な周辺環境（プラス要素）：学校、公園、商業施設が近接、緑が多い静かな住宅街
• 悪い周辺環境（マイナス要素）：騒音や臭気を伴う工場、病院、治安が悪い地域

最寄り駅からの距離

物件の価格を左右する大きな要素として、最寄り駅からの距離が挙げられます。一般的に、駅から徒歩10分（800m）圏内の物件は高く評価されます。徒歩10分以内の物件は、以下のように価格に大きな差が出る傾向にあります。

• 徒歩3分（240m）以内：＋15％
• 徒歩5分（400m）圏内：＋10％
• 徒歩8分（640m）圏内：＋5％

一方、徒歩15分（1,200m）を超えると価格は下がり始めます。

道路条件（幅員・種別）

道路の幅員が広ければ、日照・通風・プライバシーなどの面で良好な住環境が期待できます。一般的に、幅員6m以上が望ましいとされています。また、道路の種別（私道・市町村道・県道・国道など）も重要です。不動産売却では、公的な管理がなされている市町村道以上が安心です。私道の場合は、通行の権利関係や将来の拡張の見込みなどに不安が残ります。

周辺の環境（施設、嫌悪施設の有無）

物件周辺の環境のうち、特に「嫌悪施設」の有無は重要事項として説明が義務付けられています。嫌悪施設とは、生活への重大な支障や心理的に影響を与える可能性のある施設のことで、例えばごみ焼却場や鉄道、墓地などが該当します。ただし、嫌悪施設に該当するかは一概に言えず、物件からの距離なども考慮する必要があります。

物件の状態・条件

築年数

戸建てやマンションを問わず、不動産の資産価値と築年数は大きな関係があります。築年数が経過すればするほど価格が下がっていくのが、一般的な不動産の資産価値です。中古戸建ての場合、築30年を超えると建物の価値はほぼなくなりますが、鉄筋コンクリート造のアパートやマンションは築30年を超えても戸建てと比較して価値が落ちにくいのが特徴的です。

間取り

住宅の間取りは、LDKの広さや主要部屋の配置などが適切かどうかが重視されます。近年は、個室が多い4LDKや3LDKなどの広めの間取りが人気です。一方で、1Kや1DKなどのコンパクトな間取りは、単身者向けには適していますが、家族世帯には狭く感じられがちです。

価格査定でプラスとなる間取り例：LDKが18畳以上ある、プライバシーが確保された個室が3つ以上ある、キッチンとリビングがワンルームとなっている、主要部屋が南向きあるいは東向き

日当たり・眺望

日当たりが良好であれば、明るく開放的な室内環境が得られます。一方、眺望が良ければ景観の良さから心理的な満足感が高まります。南向きの物件は日当たりが良く、北側の部屋は日照不足になりがちです。日当たり・眺望が良好であればあるほど、査定価格は高くなる傾向にあります。

リフォーム状況

リフォームの有無の中でも、特にキッチン・浴室・洗面所・トイレといった水回りの設備は重要です。これらの水回りを最新のものに生まれ変わらせることで、物件の価値は大幅に上がる可能性があります。ただし、中古物件を探す方は立地や価格を重視して選ぶ方もいるため、リフォームが必ずしもメリットになるとは限りません。

需給バランス

不動産物件の査定価格を左右する大きな要因として、需給バランスが挙げられます。需要と供給のバランスが適切でない場合、市場で期待される適正価格と乖離が生じてしまいます。

需要側の要因としては人口動向、供給側の要因としては過去の取引事例が不動産の需給バランスに大きな影響を与えます。

人口動向

人口が増加傾向にある地域では、住宅需要が高まるため不動産価格は上昇しやすくなります。

一方で人口減少地域では、需要が低下するため価格は下落しがちです。

取引事例

比較法では、まず過去半年以内に取引された物件の中から、査定対象の物件と条件が近い成約事例をいくつか選びます。 具体的には以下の条件から選びます。

• 同等品、同規模の事例地
• 査定地と同一圏内の事例地
• 査定地と都市計画区域が同じ取引事例

特に同等品、同規模の事例地を選ぶことが重要です。 土地の面積や間取り、建物の築年数などが査定対象の物件に近いものを選びます。