土地の不動産査定方法1：自分で調べる

自分で調べる場合、以下の手順で進めることができます。

公的な土地評価額を確認する

• 路線価や公示地価を調べる
• 固定資産税評価額を確認する

周辺の取引事例を調査する

• 不動産ポータルサイトで類似物件を探す
• 国土交通省の土地総合情報システムを利用する

土地の特徴を把握する

• 面積、形状、接道状況などをチェック
• 用途地域、建ぺい率、容積率を確認

周辺環境を評価する

• 最寄り駅からの距離や利便施設をチェック
• 日当たりや騒音などの住環境を確認

これらの情報を総合的に判断し、概算の土地価格を推測します。

土地の不動産査定方法2：不動産会社に依頼する

不動産会社に依頼する場合のメリットは、以下のとおりです。

• 専門知識を持つ査定員による正確な評価
• 取引事例や市場動向を踏まえた現実的な価格設定
• 複数社に依頼することで、より精度の高い相場観を得られる

坪数の定義と広さの目安

1坪とは、3.3メートル四方の広さを指す単位です。一般的な家の広さは、坪数で表されることが多くあります。

面積の目安としては以下のとおりです。

• 6坪：約20平方メートル
• 9坪：約30平方メートル
• 12坪：約40平方メートル
• 15坪：約50平方メートル
• 18坪：約60平方メートル

実際の住宅の建築面積は建蔽率や容積率により変動するので、上記の面積は目安の一つです。

40坪と50坪の面積の違い

40坪と50坪では大きな面積の違いがあります。1坪は約3.3平方メートルですので、

• 40坪＝約132平方メートル
• 50坪＝約165平方メートル

となり、50坪の方が40坪より約33平方メートル広くなります。一般的な住宅の場合、

• 40坪＝6畳間が8室分程度
• 50坪＝6畳間が10室分程度

と換算できます。人数で見れば、40坪であれば4人家族、50坪であれば5～6人家族が適した広さといえるでしょう。

このように10坪の違いは決して小さくなく、家族人数や生活スタイルによっては大きな差となります。土地の広さはその後の家づくりにも大きく影響しますので、事前によく検討する必要があります。

40坪の土地におすすめの活用例

戸建て住宅の建設

40坪の土地であれば、ゆとりある庭付きの一戸建て住宅を建設することができます。

賃貸アパートの建設

1Kや1DKなどの小規模な賃貸アパートを建設し、賃貸収入を得ることも可能です。戸建てを賃貸にするのもおすすめです。

車庫や駐車場

車庫や月極駐車場として貸し出すのも一案です。少ない初期費用で始められます。立地によってはニーズが高く、高い収益性が期待できます。

テナント経営

サロンやスタジオなど、個人向けテナント経営用の建物を建てるのもおすすめです。建築基準が住宅より厳しくないというメリットがあります。

50坪の土地におすすめの活用例

戸建て住宅の建設

50坪の広さであれば、十分なLDKやプライベート空間を備えた住宅を建築できます。

賃貸アパートの建設

40坪より大規模な賃貸アパート（ワンルーム～3LDKなど）を建設し、収益を上げることができます。

店舗や事務所

立地条件が良ければ、小規模な店舗や事務所として活用するのも有効です。

トランクルーム

人々の物置き需要に応えるため、トランクルーム事業を行うのも一案でしょう。

茅ヶ崎市の地域別の相場価格

茅ヶ崎市の40坪から50坪の土地査定価格は、地域によってかなり差があります。

主な地域別の相場は以下のとおりです。

地域	相場価格／坪	40坪	50坪
茅ヶ崎駅周辺	約83.7万円	約3,350万円	約4,188万円
香川駅周辺	約55.7万円	約2,228万円	約2,786万円
藤沢駅周辺	約86.8万円	約3,474万円	約4,342万円

また、駅に近い中心部ほど坪単価が高くなる傾向にあります。一方で、海が近い湘南海岸沿いの地域も人気が高く、郊外住宅地よりも高値で取引されています。

地域	平均価格（坪単価）
中心部	約80万円
湘南海岸沿い	約60万円
郊外住宅地	40万円

土地の立地条件によっても査定価格は大きく変動します。駅からの距離や主要道路からの距離、周辺環境の良し悪しによって、同じ広さの土地でも価格が変わります。今後の開発計画予定地の近くに立地していれば、将来的に土地の価値が上がる可能性もあるでしょう。立地条件は土地査定価格を大きく左右する重要な要素です。

土地の広さ

一般的に土地が広ければ広いほど査定価格は高くなります。土地の広さは坪（つぼ）で表されます。1坪は3.3平方メートルに相当し、1坪＝約2畳分の広さとなります。一例としてよく使われる土地の広さの目安は以下のとおりです。

• 40坪＝約132平方メートル（約80畳）
• 50坪＝約165平方メートル（約100畳）

参考までに、一般的な注文住宅の平均的な住宅面積は38坪程度とされています。つまり50坪の土地であれば、平均的な一戸建て住宅が建築可能な広さと言えます。

利用しやすい土地の形状

土地の形状も査定価格に影響する要素の一つです。

長方形で道路に面している整形地は、建物の配置や間取りの自由度が高く、建築費用を抑えやすいというメリットがあります。そのため、一般的に整形地は高く評価される傾向にあります。

一方、整形地ではない土地は、建物の配置や間取りが制限される場合があり、建築費用も高くなる可能性があります。そのため、整形地に比べて価格が低くなる傾向にあります。

整形地ではない土地は不整形地と呼ばれ、旗竿地や三角地、袋地などがあります。

地域の人気度と需要

土地の価格は、立地する地域の人気度や需要によっても大きく左右されます。例えば茅ヶ崎市の場合、人気の高い地域と低い地域では、土地査定価格に大きな開きが生じます。

• 人気の高い地域：海の近く、駅から徒歩10分圏内、公園や商業施設が充実
• 人気の低い地域：交通の便が悪い、商業施設が少ない

住みたい街や住環境の良さが価格に大きく影響します。地域の人気度合いをチェックすることが、適正価格の把握に重要となります。

周辺環境と利便性

土地の価格には、その周辺環境と利便性が加味されます。例えば、以下のような点が価格に影響を与えます。

• 最寄り駅からの距離
• 商業施設や公共施設までの距離
• 幹線道路へのアクセスの良さ
• 公園や緑地の有無
• 日当たりや眺望の良さ

立地が良く、利便性の高い土地ほど価格は上がります。一方、近隣に工場や空き地、治安の悪いエリアがあれば、マイナス要因となり価格は下がりやすくなります。

土地の権利関係

土地には次の3つの権利関係があります。

• 所有権：土地を自由に使用・収益化・処分できる完全な権利
• 地上権：他人の土地の上に建物を所有できる権利
• 賃借権：一定期間、他人の土地を借りて利用できる権利

所有権の土地は権利が最も強く、価格が高くなります。一方、地上権や賃借権の土地は権利が弱く、価格も低くなる傾向にあります。このように、土地の権利関係によって査定価格が変動するため、売買の際には十分に確認する必要があります。

将来の開発動向

将来の開発動向によっても査定価格が変動します。例えば、土地の周辺に大規模な再開発事業が予定されている場合は、価格が上がる可能性があります。一方、老朽化が進む地域では、価格が下がる可能性もあるでしょう。また、将来的に路線価の上昇が見込まれる土地は高く評価されます。例えば、新しい交通機関の整備や商業施設の開発計画がある場合などが挙げられます。将来の開発動向を的確に捉えることが、適正な査定価格を算出するうえで重要となります。

土地の不動産査定を無料で依頼する前の準備

土地の不動産査定を無料で依頼する前に、いくつかの準備をしておくと、より正確で有益な査定結果を得ることができます。まず、土地の正確な面積を確認しましょう。登記簿謄本や公図を取得し、40坪や50坪といった概算ではなく、正確な平米数を把握しておくことが重要です。

次に、土地の権利関係を明確にしておきます。所有権・地上権・賃借権などの権利状況を確認し、共有名義の場合は共有者全員の同意を得ておくことが必要です。

また、土地に関する重要な書類を用意しましょう。固定資産税評価証明書・都市計画図・地籍図などが該当します。これらの書類は、不動産査定の際に参考にされる重要な情報源となります。

さらに、周辺環境や今後の開発計画についても事前に調査しておくと良いでしょう。最寄り駅からの距離、学校や商業施設の有無、将来の再開発計画などの情報は、査定価格に大きく影響します。

これらの準備を整えたうえで無料査定を依頼することで、より正確で信頼性の高い査定結果を得ることができ、土地売却の判断材料として活用できるでしょう。