適正な相続税の算出

相続税は、相続財産の総額から基礎控除額を差し引いた金額に対して課税されます。この相続財産には土地も含まれ、その評価額は相続税額に直接影響します。正確な不動産査定によって土地の価値を把握することで、適切な相続税額を算出し、過不足なく納税することが可能です。

公平な遺産分割

相続人が複数いる場合、遺産をどのように分割するかは重要な問題です。土地は分割が難しい財産であるため、その価値を明確にしておくことが公平な遺産分割を実現するうえで不可欠です。不動産査定に基づいた客観的な評価額があれば、相続人同士の話し合いもスムーズに進み、争いを未然に防げます。

売却時の適切な価格設定

相続した土地を売却する場合、不動産査定は売却価格を決める重要な指標となります。市場の動向や土地の特性を考慮した適正価格で売却することで、損失を最小限に抑え、適切な利益を得ることが可能になります。

住宅ローンの残債確認

相続した土地に住宅ローンの残債が残っている場合、その返済計画を立てる必要があります。不動産査定によって土地の価値を把握しておけば、売却による返済や相続人による負担の配分など、適切な対応策を検討できます。また、団体信用生命保険の加入状況も確認し、必要に応じて保険金請求の手続きも行いましょう。

将来の有効活用

相続した土地を賃貸に出したり、自身で利用する場合でも、不動産査定は有効です。土地の価値を理解することで、賃貸収入の予測や有効活用のための投資計画などを立てる際の判断材料として活用できます。

不動産会社に査定を依頼

不動産会社に査定を依頼する場合は、以下の2つの方法があります。査定方法の流れもご紹介します。

直接不動産会社に相談する

物件の情報から「おおよその査定額」を算出する簡易査定や、現地調査を経た詳細な「訪問査定」を依頼できます。メリットは、遺産分割協議や相続税の相談もできることです。

一括査定サイトを利用する

複数の不動産会社から査定結果が届きます。ただし詳細な査定額を知るには訪問査定が必要です。営業の電話対応が必要になるデメリットがあります。

査定方法の概要

不動産会社に査定を依頼する方法は、査定士が目視や公的資料から土地の価値を算出します。具体的には以下の流れとなります。

1．査定依頼

2．現地調査（立地・地形・地質・環境など）

3．路線価等の公的資料の確認

4．近隣の取引事例の収集・分析

5．査定額の算出

6．査定書作成

このように、現地調査と公的資料、過去の取引事例から総合的に判断し、適正な査定額を算出します。不動産会社による査定は、一般的に無料で行われます。

メリット・デメリット

• メリット：不動産の専門家による適正な査定、相続に関する相談もできる
• デメリット：査定後に売却の営業が入る可能性、複数社の査定を比較するのが手間

不動産鑑定士に鑑定評価を依頼

不動産鑑定士による鑑定評価は、「不動産の鑑定評価に関する法律」および「不動産鑑定評価基準」に基づいて実施されます。鑑定評価では、次の3つの方式を組み合わせて総合的に判断し、適正な価格を算出します。

• 原価方式：再調達原価から減価修正
• 取引事例比較方式：近隣の取引事例と比較
• 収益還元方式：将来の収益を現在価値に割引く

鑑定評価の基準

不動産鑑定士が鑑定評価を行う際の基準は、「不動産鑑定評価基準」と呼ばれるものです。この基準は、一般社団法人日本不動産鑑定協会が定めています。鑑定評価の方法は大きく分けて以下の3つです。

• 原価法：対象不動産を再調達するのに要する適正な原価に減価修正を行った金額を求める方法
• 取引事例比較法：対象不動産と同一需給圏内の同種の不動産の実際の取引事例と比較して価格を求める方法
• 収益還元法：賃料収入から諸経費を差し引いた純収益を還元して価格を求める方法

このように鑑定評価の基準や方法はしっかりと定められており、不動産鑑定士はこれらの基準に従って公平・公正に評価を行います。

メリット・デメリット

• メリット：法的に証明力のある評価、適正な価値が分かる
• デメリット：費用が15万円～30万円と高額、査定に時間がかかる

相続土地の査定方法と費用：プロが教える不動産査定のポイント

相続した土地の適切な査定は、公平な遺産分割や相続税の算出に不可欠です。プロの不動産査定のポイントとして、査定額に大きく影響する3つの要因について解説します。

土地の状態

• 面積や形状：広く使いやすい形状が高評価
• 接道状況：幅員4m以上の道路に2m以上接していることが重要
• 日照・通風：南向きが最も高評価（南＞東＞西＞北の順）

立地条件

• 最寄り駅からの距離：徒歩10分以内が目安
• 生活利便施設へのアクセス：スーパー、学校、病院などの近さ
• 周辺環境：騒音、振動、臭気などがないこと

法的規制

• 用途地域：建築可能な建物の種類や規模に影響
• 建ぺい率・容積率：土地の有効活用度を左右

これらの要因を総合的に判断し、査定額が算出されます。

現物分割

相続した土地を実際に分割して、相続人ごとに分けて所有する方法です。

例えば以下のように分けます。

＜分割前＞相続人A、B、Cの3人で土地を相続（土地面積：300平方メートル）

＜分割後＞A：100平方メートル、B：100平方メートル、C：100平方メートル

このように等分に分けることができます。建物の場合は、各階や各室を分割することになります。

この方法のメリットは、実物がそのまま分割できることです。一方デメリットとして、土地の形状が細分化されて利用価値が下がる、建物の一部分しか得られない、土地の状況によっては分割が難しい場合などがあります。また、分割に伴う費用（測量費用など）がかかります。

代償分割

実質的に土地を分割せずに、相続人の一人が単独で土地を取得し、他の相続人に金銭で土地の価値を補償する方法です。代償金の金額は、遺産の分け方の目安として民法が定める「法定相続分」に応じて計算します。

・例：2,000万円の不動産があり2人の子どもが相続する場合、姉が不動産を取得して弟に1,000万円の代償金を支払う

兄弟のどちらかが実家の不動産を継ぎたい場合や、事業承継で後継者が会社関係の財産をまとめて承継したい場合などに利用されます。

比較的公平に遺産分割でき、財産を残すことができるメリットがある一方、遺産の評価でトラブルになるリスクもあります。

換価分割

土地を売却し、売却代金を相続人で分け合う方法です。

例えば、子ども3人が相続人となり3,000万円の土地があった場合、土地を売却して1,000万円ずつ分配するのが換価分割の手順となります。

• 換価分割のメリット：評価額を巡る相続人間の争いが起きにくい、代償金の準備が不要、公平に分割できる
• 換価分割のデメリット：不動産が安値で売却される可能性がある、売却に伴う諸経費がかかる、将来の資産価値の上昇が期待できない、譲渡所得税が発生する場合がある

換価分割が向いているケースとしては、以下が考えられます。

• 誰も対象不動産の相続を望まない
• 公平に分割したい
• 相続税の納税資金が必要

共有分割

土地を共有したまま、相続人全員で管理・処分する方法です。平等な分配ができますが、複数の相続人のうち1人だけが将来売却したい場合や賃貸で活用したい場合など、共有名義人全員の同意を得る必要があり、トラブルに発展しやすい分割方法です。自分の持分だけを売却することは可能ですがやはりトラブルになりやすく、さらに誰が管理するか、税負担の割合などちょっとしたことでトラブルになる可能性があります。

このように、相続した土地の具体的な事情に合わせて、適切な分割方法を選ぶ必要があります。